来源：范春玲 君澜法律顾问
引言
当下很多家长都热衷购买学区房，也经常看到开发商宣传的学区与实际学区不符而引起家长维权的报道。实践中，开发商往往采用各种手段对其所销售楼盘的质量、环境、配套设施等进行宣传，而有些宣传又存在名不副实的情况。
对于虚假宣传，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条专门对商品房销售广告的合同效力做了规定：“ 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”。
本文结合两则案例对商品房销售合同纠纷中“虚假宣传”的认定及责任承担问题进行简单分析。
案例索引
陈某诉台州某房地产开发公司商品房预售合同纠纷案
01
案件事实：
台州某房地产开发公司在2016年7月20日在微信公众号中发布“只要你是宁江明月的业主，你就可以让孩子享受这最美好的12年黄金教育哦”等宣传。同时招聘其他派遣人员为房屋销售人员，在2018年通过论坛网站、手机短信等方式发布“不需要迁户口的学区房”、“凭购房合同就能直接入学”、“小学中学双学区，学校明年9月份开学”等信息。
2018年9月16日，陈某与台州某房地产开发公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、购房提示书等。其中补充协议中关于营销宣传约定：出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及规划情况向买受人进行了充分说明。如项目周边情况（包括道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高度、规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人不承担责任。
在实际交房后，根据当年黄岩区教育局的招生政策，关于学区宣传的情况确实与实际不同，导致陈某的孩子无法入学。后陈某诉至法院，要求台州某房地产开发公司承担赔偿责任。
裁判要旨：
法院认为：台州某房地产开发公司的房屋销售人员在前期销售宣传中作出的凭购房合同就可入学（黄岩中学附属小学和黄岩初级中学）的意思表示，后台州某房地产开发公司又以签订房屋买卖合同补充协议及购房提示书的免责条款来规避风险，但其购房提示书中陈某的署名及捺印并非其本人书写形成，则台州某房地产开发公司在与陈某签订上述合同文本时应视为未尽提示及明确说明义务，故该免责条款对陈某不发生效力。综上，被告存在虚假宣传行为，应承担相应责任。
杨某诉长沙某旅游开发公司商品房预售合同纠纷案
02
案件事实：
2019年5月，杨某与长沙某旅游开发公司销售人员陈禄民通过微信聊天方式对购房的相关要求交换了意见，原告希望购买无架空层的一楼，以作商铺使用。长沙某旅游开发公司多次向杨某发送销售项目沙盘图与其他类似项目的一楼照片，均显示没有架空层。
2019年6月2日，双方签订《商品房认购协议》。杨某依约向长沙某旅游开发公司支付了定金及首付款。
2020年5月，杨某发现其所购商品房所在楼栋存在架空层，认为与长沙某旅游开发公司介绍的可以用来做生意的一楼严重不符，不能实现其购买房屋的目的，遂诉至法院。要求撤销《认购协议》并赔偿损失
裁判要旨：
法院认为，长沙某旅游开发公司的宣传不实，造成杨某违背真实意思表示而签订了《认购协议》，被告的行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。故原告要求撤销其与被告签订的《认购协议》，符合法律的规定，本院予以支持。同时，长沙某旅游开发公司应赔偿杨某的资金占用损失。
结论
通常情况下，没有记载入合同的内容，对合同双方当事人没有约束力，但在商品房销售合同中，在特定条件下，即使没有记入合同的内容，开发商违反的，也应当承担违约责任。建议购房人在购买商品房时，应当保留好开发商对楼盘的相关宣传资料，包括开发商利用广播、电视、报纸、期刊、微信、微博等媒体所作的宣传资料、广告牌、样板房等。当发现所购房屋及配套设施等与开发商售楼时宣传不一致，购房人可以自知道开发商虚假宣传之日起一年内请求人民法院或仲裁机构撤销购房合同、退房并赔偿相应的损失。购房人也可以要求继续履行购房合同，同时要求开发商承担虚假宣传违约责任，支付相应的违约金。
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